Mutui e finanziamenti

Stipula di mutui e finanziamenti per l'acquisto della prima casa a Vigasio

Chi non dispone per intero dell’importo necessario ad effettuare un’operazione economica trova nel finanziamento uno strumento fondamentale. Nel momento in cui hai bisogno di un finanziamento da parte di un Istituto di Credito, è preferibile avere le idee chiare su cosa comporta questo tipo di contratto e, soprattutto quali sono gli elementi da valutare per non farsi cogliere impreparati in un campo, come quello finanziario assai insidioso (concetti come ammortamento, Euribor, Irs, taeg o spread non sono certo comuni e comprensibili alla maggior parte delle persone).
Il Notaio è a disposizione per una consulenza anche prima di decidere di intraprendere l’operazione.

Intanto, per avvicinarsi alla materia, di seguito alcune indicazioni.

Cos'è un mutuo

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi. 
Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo, in concreto, è arricchito di numerose clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di gestione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). 

Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature.
Tutto questo rende l'idea dell’effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza. 

Chi predispone un mutuo

I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio, se incaricato per tempo dal mutuatario, può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.
Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del "credito fondiario". Tale disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario "ordinario", discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia in presenza di una fattispecie oppure di un'altra; tuttavia, esistono delle differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nella guida reperibile a questo indirizzo.
Non costituisce, invece, una specie particolare, il cosiddetto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione dell’ipoteca) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza. 

Occorre fin d'ora attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca! Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un "pre-finanziamento", che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze. 

Tipi di mutuo

Di seguito una breve sintesi delle diverse tipologie di mutuo ipotecario.

MUTUI A TASSO VARIABILE: il tasso variabile cambia nel tempo (per esempio ogni mese, 3 mesi o 6 mesi, etc.), in base alla variazione di un parametro di riferimento (come l’Euribor, che è il tasso applicato ai prestiti tra le banche). Anche l'importo delle rate da pagare aumenta o diminuisce al variare del tasso di interesse. Chi sceglie il tasso variabile si assume il rischio di un suo futuro aumento, ma potrebbe beneficiare anche di una riduzione. Il tasso da pagare rimarrà sempre allineato con il mercato.

MUTUI A TASSO FISSO: il tasso fisso è concordato con la banca al momento della stipula del mutuo e rimane invariato per tutta la sua durata. Anche l'importo delle rate da pagare resta sempre fisso. Se il costo del denaro aumenta, chi ha scelto il tasso fisso ha il vantaggio di mantenere un tasso di interesse più conveniente, mentre quando il costo del denaro diminuisce può trovarsi a pagare un interesse più alto rispetto a quello di mercato. Normalmente, inoltre, il tasso di interesse fisso è più alto rispetto a quello variabile, dato che la banca deve avere un margine di guadagno più elevato, perché si assume il rischio di un aumento dei tassi.

MUTUI A TASSO MISTO: questa tipologia di mutuo si comporta, per i primi anni, come un mutuo a tasso fisso. Poi, ad una scadenza prestabilita, continua come normale mutuo a tasso variabile. Il costo del periodo a tasso fisso cambia in base alla sua durata, che spesso può essere scelta dal cliente, in genere tra 2 e 5 anni.

MUTUI A TASSI MISCELATI: pur trattandosi di un solo contratto è come stipularne due. Il debito viene infatti diviso in una frazione che sarà regolata a tasso fisso e in un'altra da rimborsare a tasso variabile. Il cliente può scegliere la proporzione con cui effettuare la ripartizione. La rata complessiva è data dalla somma di quelle delle due frazioni.

MUTUI CON TASSO MASSIMO (CAP & FLOOR): sono mutui a tasso variabile in cui l'escursione del tasso è limitata tra una base sotto cui non può scendere (tasso floor) ed un tetto oltre il quale non può crescere (tasso cap). Da notare che quando i tassi sono molto bassi non si usa applicare il tasso floor, mantenendo soltanto il limite superiore.

MUTUI CON OPZIONE: al mutuatario è consentito, alle scadenze programmate (ogni due anni circa) di esercitare la c.d. l'opzione, e cioè decidere se "saltare" dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.

MUTUI A RATA FISSA E TASSO VARIABILE: la rata resta bloccata anche se il tasso è variabile. Le variazioni si sfogheranno sulla durata del finanziamento che risulterà allungata o abbreviata rispetto a quella prevista all'origine.

MUTUI A RATE CRESCENTI O DECRESCENTI: questa tipologia offre al mutuatario la possibilità di modificare le normali quote di ammortamento capitale dei mutui a rata costante; riducendole all'inizio e maggiorandole nel tempo, il mutuatario ottiene un andamento crescente della rata con una spesa finale complessivamente maggiore. Con l'operazione inversa si può ricavare un mutuo a rate decrescenti, dal costo globale più contenuto.

IL MUTUO PER LA PRIMA CASA:
Imposta sostitutiva: per espressa previsione legislativa, i mutui contratti per l'acquisto o la ristrutturazione della cosiddetta "prima casa" godono dell'applicazione di un'imposta in misura ridotta. Anziché scontare l'imposta nella misura ordinaria (pari al 2%), scontano l'imposta in misura ridotta, pari allo 0,25% sul capitale erogato. In realtà, a seguito di una circolare ministeriale.. detto principio è stato interpretato nel senso che è dovuta l'imposta in misura dello 0,25% sempre, salvo il caso di acquisto di cosiddetta "seconda casa". Detta imposta (chiamata imposta sostitutiva), è versata direttamente dalla banca, che solitamente la trattiene dalla somma erogata al momento della stipula dell’atto di mutuo.

Detraibilità degli interessi passivi: Il legislatore dispone che una somma pari al 19% degli interessi passivi ed oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo possano essere detratti dalle imposte sui redditi (IRPEF) del mutuatario, sino a un importo di 4.000 Euro (per un risparmio che può giungere fino a 760 euro per anno). Se il mutuo è intestato a più persone, la detrazione viene divisa tra le stesse. 

Se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi e un coniuge è fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote di interessi. La detrazione è ammessa a condizione che: la casa sia adibita ad abitazione principale entro 1 anno dall'acquisto; l'acquisto sia avvenuto nell'anno precedente o successivo alla data del mutuo; risulti che il mutuo è stato contratto per l’acquisto dell’abitazione principale (dal 1° gennaio 2008 è necessario che questa destinazione risulti dall’atto di mutuo o da dichiarazione allegata ai fini dell’aliquota dello 0,25% dell’imposta sostitutiva). 

Oltre agli interessi passivi nella misura sopra indicata, si detraggono anche gli oneri pagati in dipendenza del mutuo. Sono oneri detraibili: l'imposta sostitutiva, le spese di istruttoria, le spese di perizia e le spese notarili. Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile (prezzo di acquisto, tasse, spese notarili e degli oneri accessori), si possono detrarre i soli interessi calcolati sul costo stesso.

Esempio: costo dell’immobile 50.000 euro; mutuo 70.000 euro; interessi passivi annui 2.800 euro. Gli interessi detraibili si determinano come segue: costo di acquisto dell’immobile x interessi passivi : capitale dato a mutuo, cioè: 50.000 x 2.800 : 70.000 = 2.000 euro. Poiché il mutuo è superiore al costo dell’immobile è possibile detrarre solo gli interessi calcolati su 50.000 euro, cioè, 2.000 euro. La copia della parcella notarile del mutuo, insieme alla certificazione degli interessi passivi rilasciata dalla banca, dovranno essere consegnate al proprio commercialista o a chi prepara la dichiarazione dei redditi.

Rimborso anticipato del mutuo

Il consumatore ha il diritto di rimborsare anticipatamente in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l'importo dovuto al finanziatore (articolo 125-sexies t.u.b.), avendo così diritto a una riduzione del costo totale del credito, pari all'importo degli interessi e dei costi dovuti per la durata residua del contratto. In caso di rimborso anticipato, la Banca ha diritto ad un indennizzo equo ed oggettivamente giustificato per eventuali costi direttamente collegati al rimborso anticipato del credito. 

Tuttavia, nel caso di mutui stipulati per l’acquisto di abitazioni la Banca non può far pagare alcuna commissione o costo per l’anticipata estinzione totale o parziale.

Cancellazione ipoteca

Con l’emanazione della c.d Legge Bersani (Legge n. 40/2007), successivamente modificata e trasfusa - per quanto attiene la cancellazione delle ipoteche - nell’articolo 40 bis del testo unico bancario, il legislatore ha stabilito che le cancellazioni possono essere gestite in un rapporto diretto tra banca e Uffici dei Registri Immobiliari, senza il necessario intervento notarile. Si tratta delle ipoteche iscritte a favore delle banche e che si trovano a garantire un debito che è stato già estinto. 
In sintesi, l’articolo 40 bis prevede che:
  1. l'ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo stipulato o accollato a seguito di frazionamento, si estingue automaticamente alla data di estinzione dell'obbligazione garantita;
  2. il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell'obbligazione e trasmette al conservatore la relativa comunicazione entro 30 giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore e secondo le modalità determinate dall'Agenzia del territorio;
  3. decorso il termine di 30 giorni il conservatore, accertata la presenza della comunicazione di cui al punto 2) e in mancanza della comunicazione ostativa alla cancellazione, procede d'ufficio alla cancellazione dell'ipoteca entro il giorno successivo;
  4. per gli atti previsti nei punti precedenti non è necessaria l'autentica notarile. La disciplina della cancellazione semplificata si applica, oltre che ai mutui fondiari, anche: ai mutui non fondiari; ai finanziamenti diversi dai mutui, fondiari e non fondiari; ai finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai propri dipendenti o iscritti; ai finanziamenti concessi, oltre che da banche, da altri intermediari finanziari. 

È possibile fissare un appuntamento con il notaio tramite il form

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